Jakie standardy wykończenia wyróżniamy w budownictwie?

Ze względu na brak przepisów określających ogólnie przyjęte standardy wykończenia budynku każdy wykonawca ustala sobie zakres obejmujący poszczególne etapy i ma do tego prawo. W praktyce możemy spotkać się z 5 kolejnymi etapami budowy domu:

  1. Stan zero, czyli wszystko to, co mamy w gruncie – z reguły sam fundament z przyłączami wod-kan i prądu etc.
  2. Stan surowy otwarty, czyli zazwyczaj surowa konstrukcja z dachem – bez okien, drzwi, elewacji, tynków,
  3. Stan surowy zamknięty, czyli konstrukcja budynku, ale już z oknami i drzwiami zewnętrznymi, a także ze ściankami działowymi,
  4. Standard deweloperski to z reguły kompletny budynek / mieszkanie gotowe do wykończenia wnętrza,
  5. Standard „pod klucz” to dom w pełni wykończony gotowy do zamieszkania- zazwyczaj brakuje w nim tylko mebli i sprzętów AGD.

Definicja standardu deweloperskiego w polskim prawie budowlanym.

Zgodnie z prawem nie ma jednoznacznej definicji tego terminu, ale ogólnie przyjmuje się, że jest to określenie stanu wykończenia domu, które kupujący odbiera od dewelopera / wykonawcy domu. Poszczególne elementy wykończenia zależą głównie od zapisów umowy sprzedaży, którą podpisuje klient, więc trzeba dokładnie zapoznać się z jej zakresem. Stan domu powinien umożliwiać natychmiastowe rozpoczęcie prac wykończeniowych. Standardowo zakładamy, że dom powinien mieć zakończone prace związane z ociepleniem budynku, przyłączone media (instalacje: wodno-kanalizacyjna, grzewcza i elektryczna), wykonane tynki oraz wylewki podłogowe, wstawione drzwi zewnętrzne, zamontowane grzejniki oraz parapety w oknach. W wykończeniu zewnętrznym budynku w stanie deweloperskim, zazwyczaj posiada: podbitkę dachową, rynny i rury spustowe, zewnętrzne obróbki blacharskie, wykonanie schodów i balustrad.

Jakie wygląda standard deweloperski w domach modułowych?

Temat standardu deweloperskiego w domach modułowych robi się jeszcze bardziej skomplikowany ze względu na różne technologie wykonania oraz fakt podzielenia prac na budowę modułów na hali produkcyjnej oraz montaż budynku na działce inwestora. Budownictwo modułowe na polskim rynku jest zasadniczo młodą branżą, więc klienci mogą spotkać się z bardzo różną interpretacją standardów przez firmy. Ze względu na specyfikę tych domów i składanie budynku na działce z niemal gotowych segmentów spotykamy się z tym, że standard deweloperski jest często najbardziej podstawową opcją przy budownictwie modułowym. Niestety spotykaną praktyką jest przedstawianie podstawowej ceny w tzw. „standardzie deweloperskim”, który jest okrojony o wszystkie możliwe elementy- czasem nawet izolację termiczną w przegrodach i instalacje!

Niezależnie od standardu wykonania- najważniejsza jest solidna konstrukcja!

Ważnym aspektem jest rodzaj używanych materiałów do budowy domów modułowych. Na przykład firmy produkujące moduły o konstrukcji z drewna podpinają się pod renomę budownictwa szkieletowego z takich krajów jak Kanada czy Skandynawia, ale nie oferują odpowiadającej temu jakości.

W Smart-Mod do złożenia konstrukcji importujemy szwedzkie drewno świerkowe klasy C24, znane ze swojej wytrzymałości, zahartowane w surowych skandynawskich warunkach. Stosujemy szereg wzmocnień szkieletu konstrukcji opracowanych specjalnie na potrzeby naszej technologii budowy, aby transportowany moduł dotarł w nienaruszonym stanie na miejsce posadowienia. Belki świerkowe są czterostronnie strugane i suszone komorowo. Dzięki temu materiał uzyskuje gładką strukturę, co zwiększa jego odporność na ogień, a suszenie komorowe dodatkowo poprawia jego wytrzymałość oraz zapobiega powstawaniu pleśni i grzybów. Obecnie na rynku większość firm korzysta z tergo typu budulca (lub drewna klejonego KVH), ale zdarzają się jeszcze wykonawcy, którzy budują z gorszej jakościowo tarcicy lub wilgotnego i źle składowanego drewna.

Kształtowanie jakości: standard wykonania, a używane materiały budowlane

Do wybrania standardu wykończenia domu pomoże nam także bliższe przyjrzenie się w jakiej jakości wykonania jest on oferowany.
Przyjrzyjmy się kilku elementom domów modułowych:

Ocieplenie:

Na rynku domów modułowych najczęstszym rozwiązaniem jest wełna mineralna lub mix z dodatkową warstwą styropianu (jeżeli na elewacji mamy tynk). Tu tak naprawdę liczą się parametry izolacji oraz jej grubość w każdej przegrodzie, aby uzyskać pożądane współczynniki przenikania ciepła. Warto wspomnieć też o dyfuzji, czyli zjawisku przepuszczania pary wodnej przez przegrody. W ścianach o źle dobranych warstwach para wodna zatrzymuje się w środku i skrapla powodując gnicie izolacji lub konstrukcji.

Izolacja termiczna Smartmodów wykonywana jest z wełny mineralnej w podłodze, natomiast w ścianach i sufitach stosujemy otwartokomórkową pianę PUR aby zapewnić dodatkową szczelność przegrody.

Stolarka Okienna:

Z racji na wysokie ceny aluminium okna PCV stały się standardem w domach modułowych. Nie oznacza to jednak, że każda firma oferuje to samo. W Smart-Mod ciepły montaż trzyszybowej stolarki okiennej PCV (czyli połączenie ramy z membraną) pozwala osiągnąć niższe wyniki przenikalności cieplnej. W tym celu starannie wybieramy poszczególne materiały, np.: specjalistyczne taśmy firmy SIGA do ciepłego montażu okien. Otwory w ścianach i dachu to miejsca, w których najczęściej występują mostki termiczne, więc szczelna izolacja jest niezwykle istotna.

Obecnie nie wszystkie firmy osadzają stolarkę zgodnie z tymi zasadami, więc warto zawsze dowiedzieć się jakie rozwiązanie oferuje dany producent.

Ściany wewnętrzne:

W domu modułowym spotkamy się z lekkimi ściankami g/k postawionymi na systemowym ruszcie lub szkielecie z drewna. W odróżnieniu do wielu producentów wewnątrz każdego Smartmodu sufit i ściany wzmacniamy płytami OSB. Jest to istotne ze względu na usztywnienie całej konstrukcji. Dodatkowo takie ściany pozwalają na zawieszanie szafek, telewizora, czy i innych elementów wyposażenia w prawie każdym miejscu. Nie jest to standardowe rozwiązanie na rynku i zwykle klienci dostają ścianki obite wyłącznie płytami g/k lub wzmocnienie płytami OSB tylko ścian nośnych.

Elewacja:

Domy modułowe najczęściej posiadają elewację wentylowaną. Po wykonaniu ocieplenia konstrukcja jest okryta membraną wiatroizolacyjną, a do konstrukcji montowane są pionowe listwy, pomiędzy którymi tworzy się pustka wentylacyjna. Dzięki temu swobodny przepływ powietrza odprowadza wilgoć ze ściany. Materiał wykończeniowy fasady jest niezwykle ważny, ponieważ to od niego zależy jaki styl będzie miał nasz dom. Każda firma oferuje co innego, ale z reguły spotkamy się z drewnem w postaci różnych desek elewacyjnych, płytami lub kompozytami.

Liczy się też sposób montażu- z widocznymi lub niewidocznymi wkrętami / systemem mocowania. Część materiałów trzeba jeszcze pomalować farbą elewacyjną, a niektóre są barwione w swojej strukturze i nie wymagają malowania. To kolejna ważna cecha, ponieważ inwestor musi wybrać materiał także pod kątem jego późniejszej konserwacji (co może wiązać się z regularnym odświeżaniem całej elewacji).

Pułapka na klienta w domach szkieletowych i modułowych

Tak jak płyty OSB doskonale wzmacniają sztywność konstrukcji, to nie sprawdzą się w podłodze domu, ponieważ chłoną wodę, w skutek czego pęcznieją. To rozwiązanie jest niestety, bardzo popularne wśród wielu firm produkujących domy modułowe lub szkieletowe. Napuchnięte płyty spowodują pękanie gresu i wybrzuszanie paneli. Nawet po jednym zalaniu (lub awarii instalacji hydraulicznej) płyta OSB może nasiąknąć wodą i widocznie się odkształcić.

Postanowiliśmy przeprowadzić test płyt najchętniej montowanych na podłodze przez producentów domów drewnianych. Przygotowaliśmy 3 próbki – płyta OSB, trochę droższa płyta wilgocioodporna MFP i płyta cementowo drzazgowa. Wszystkie mają 22mm grubości i wszystkie zamoczyliśmy w wodzie na 24 godziny. Z suchej strony każda ma około 22mm, a od strony zamoczonej – płyta OSB spęczniała nam do grubości 27-28mm, czyli 5-6mm więcej. Płyta wilgocioodporna MFP do 27mm, czyli 5mm więcej, a płyta cementowo drzazgowa – z obu stron taka sama.

Pomimo swojej ceny (dwukrotnie wyższej niż koszt płyt OSB) płyta cementowo drzazgowa jest warta zastosowania.

Przewodnik po standardach wykończenia Smart-Mod

„Deweloperski – podstawowy”

W naszej deweloperce z zewnątrz budynek jest w pełni wykończony – elewacja, okna, dach, izolacja. W środku cała instalacja elektryczna jest rozprowadzona w peszlach, wewnątrz ścian i sufitu; zakładamy skrzynkę z bezpiecznikami. Kompletna instalacja wodno-kanalizacyjna z wyjściami gotowymi do montażu armatury i baterii. Podtynkowy stelaż WC zabudowany płytą cementowo-drzazgową, a pozostałe ściany łazienki wykończone są wodoodporną płytą gipsowo-kartonową (bez hydroizolacji). Na podłodze stosujemy oczywiście płyty cementowo-drzazgowe.

„Deweloperski +”

W standardzie Deweloperskim plus płyty gipsowo-kartonowe na ścianach i sufitach są spoinowane, równane gładzią i gruntowane. Tak przygotowane powierzchnie malujemy dwiema warstwami białej farby „na gotowo”. Zamontowane są gniazda i włączniki, grzejniki konwektorowe, wentylator łazienkowy sprzężony z włącznikiem światła oraz parapety wewnętrzne z konglomeratu. W tym standardzie instalujemy również bojler elektryczny o pojemności konsultowanej z klientem. W łazience miejsca mokre podwójnie zabezpieczamy elastyczną folią w płynie, a narożniki specjalnymi taśmami. Mówimy tutaj o całej podłodze, ścianach brodzika i wanny oraz ściance stelaża podtynkowego. W tym standardzie w budynkach piętrowych montujemy też schody z litego drewna wykonane w technologii CNC.

„Pod klucz”

Stan wykończenia „Pod klucz” to najchętniej wybierana opcja przez naszych klientów. Układamy na podłodze panele winylowe o najwyższej klasie ścieralności (grupa T), gres i białe listwy przypodłogowe. Łazienka jest w pełni wyposażona z płytkami ceramicznymi na podłodze i ścianach w strefie mokrej, a także kompletną armaturą (Cersanit, Koło) z akcesoriami i lustrem. Dodatkowo montujemy drzwi wewnętrzne marki PORTA lub DRE w kolorze białym oraz lampy sufitowe, punkty LED i kinkiety wewnętrzne. W standardzie pod klucz klient otrzymuje również zabudowę meblową kuchenną złożoną z szafek dolnych i górnych marki IKEA (matowe fronty w kolorze białym), ze sprzętem AGD.

Oferujemy możliwość wyboru kolorystyki elementów wykończenia wnętrza oraz elewacji, dzięki czemu każdy Smartmod otrzymuje swój niepowtarzalny charakter. 

Jaki standard wykończenia domu wybrać?

Dużo zależy od tego jak szybko chcemy wprowadzić się do nowego domu i jakim budżetem dysponujemy. Jeżeli chcemy rozłożyć koszty budowy w czasie możemy realizować budowę etapami. W przypadku domów modułowych produkcja trwa zazwyczaj bardzo szybko i dom może być już gotowy w 2-3 miesiące. Tym bardziej warto się na wstępie zastanowić jaki standard wykończenia wybieramy, ponieważ czasu na zmianę decyzji będziemy mieć niewiele.

Jeżeli nie mamy doświadczenia z budowlanką warto rozważyć standard domu „Pod klucz”. W przypadku budynków modułowych oznacza to kompleksową budowę z jednym wykonawcą. Dzięki temu odchodzi nam dużo problemów związanych z koordynacją ekip budowlanych i ciągłym pilnowaniem postępów prac na placu budowy.

Podstawowy standard deweloperski to dobre rozwiązanie dla osób, które w dalszym etapie planują zatrudnić ekipę do wykończenia domu. Mogą wedle swojego uznania dobrać, parapety, grzejniki i bojler. Do zrobienia pozostaje szpachlowanie i malowanie ścian i sufitów w cały domu – to też raczej robota dla fachowców.

Standard Deweloperski + jest świetną opcją balansującą pomiędzy wcześniej wspomnianymi. Inwestor otrzymuje budynek gotowy pod wykończenie wnętrza. W tym celu może zatrudnić podwykonawcę lub zrobić wiele rzeczy sam- nawet jeżeli nie posiada większego doświadczenia.

Czy budowa domu modułowego w standardzie deweloperskim to duża oszczędność?

Standard deweloperski (szczególnie w podstawowej wersji) będzie zawsze znacznie tańszy niż dom wykończony pod klucz. Przy inwestycji za kilka set tysięcy złotych rozłożenie budowy na etapy może okazać się dla nas wręcz niezbędne. Jeżeli mamy odpowiednie doświadczenie możemy też wykonać wiele prac wykończeniowych sami. Zamiast pieniędzy inwestujemy wtedy czas, ale wiele osób wybiera taką opcję nie tylko żeby zaoszczędzić, ale także aby poczuć własny wkład w budowę wymarzonego domu lub zwyczajnie zrobić coś po swojemu. Część klientów korzysta na ostatnim etapie budowy z usług architektów wnętrz.

Trzeba liczyć się jednak z tym, że wykończenie domu w późniejszym czasie może wiązać się z wyższymi kosztami materiałów i robocizny. Warto więc dobrze przeanalizować ofertę wykonawcy i zaplanować odpowiednio swoje kroki. Dobra organizacja całego procesu pozwoli uniknąć nam stresu i wielu niespodziewanych wydatków. Jeżeli producent domów modułowych posiada rzetelną ofertę podpisanie umowy na kompleksową budowę domu jest na pewno dużym ułatwieniem dla klienta i oszczędnością na koniec dnia. 

Zainteresował Cię ten artykuł?

Dowiedz się więcej na temat budowy Smartmodów

Domy modułowe SmartMod
Skontaktuj się z nami!