Co to są domki holenderskie?

Domki holenderskie, czyli domy na kołach pojawiły się w Polsce już ponad 10 lat temu głównie z Holandii, Belgii i Anglii. Są to niewielkie budynki na konstrukcji stalowej wypełnione lekkim szkieletem drewnianym. Domki te posiadają koła, dzięki którym istnieje możliwość przestawiania ich na działce bez użycia dźwigu.

Domki są w pełni wykończone z zewnątrz najczęściej sidingiem, posiadają okna jednoszybowe lub czasami plastikowe. W środku domki holenderskie są w pełni wykończone, czyli posiadają wyposażoną łazienkę, kuchnię i wszystkie meble użytkowe.

 

Jak zbudowane są domki holenderskie?

Domki holenderskie zbudowane są na bazie ramy stalowej z kołami, na której opiera się cała konstrukcja. Konstrukcja ścian i dachu wykonana jest w lekkiej technologii szkieletowej i posiada niewielką izolację. Z zewnątrz domki wykończone są sidingiem, blachą lub deską drewnianą.

Wnętrze domków holenderskich wykończone jest najczęściej lekkimi materiałami takimi jak linoleum, lekkimi płytami lub ewentualnie drewnem. Domki posiadają instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną z wykończoną łazienką i aneksem kuchennym.

W przeciwieństwie do domów modułowych, domki holenderskie mają minimalne przekroje przegród przez co wnętrza sprawiają wrażenie bardziej tymczasowych. Domy modułowe wykonane są w bardziej tradycyjny budowlany sposób stąd wnętrza w domach modułowych nie różnią się zbytnio od wnętrz domu tradycyjnego.

 

Domki holenderskie, a przepisy budowlane

Domki holenderskie wprawdzie posiadają koła, ale nie posiadają tablic rejestracyjnych, nie przechodzą badań technicznych, nie są dopuszczone do ruchu, więc nie podchodzą pod prawo drogowe, tylko pod prawo budowlane. W prawie budowlanym nie występuje jednak wprost pojęcie domek holenderski. Można jednak taki domek sklasyfikować jako tymczasowy obiekt budowlany zgodnie z art. 3 pkt. 5 Prawa Budowlanego.

 

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(..)

5) tymczasowym obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe;

źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf

Z powyższego wynika, że domki holenderskie podchodzą pod prawo budowlane i tak jak wszystko co stawiamy na działce, musimy taki obiekt zalegalizować, czyli przejść procedurę zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.

 

Przeczytaj jeszcze:

Aspekty prawne dotyczące domków na zgłoszenie

 

Czy trzeba pozwolenie na domki holenderskie?

„Oczywiście, że nie trzeba niczego zgłaszać, przecież jest na kołach“ powie większość sprzedawców domków holenderskich. Jak się okazuje na stronach producentów takich domków też widnieje często napis, że są na kołach, więc żadnych formalności nie potrzebują.

Niestety jest to kłamstwo. Fakt, że domki holenderskie posiadają koła nie sprawia, że są dopuszczone do jazdy. Nie przechodzą przeglądów, nie mają homologacji drogowej ani tablicy rejestracyjnej, więc podlegają prawu budowlanemu, a nie drogowemu. Fakt, że nie są trwale powiązane z gruntem też niczego nie daje. Teoretycznie można postawić taki domek na kołach na 180 dni i później przestawiać, ale wiąże się to z różnymi procedurami urzędniczymi. Innymi słowy:

Domki holenderskie tak jak wszystko co stawiamy na działce wymagają procedury pozwolenia budowlanego lub zgłoszenia. Ważna jest tutaj powierzchnia zabudowy domu. W przypadku domków holenderskich o powierzchni zabudowy do 35m2 można przejść przez uproszczoną procedurę zgłoszenia. Dla domków większych trzeba już wykonać cały projekt budowlany.

Tak jak wyżej już wspomnieliśmy, domki holenderskie podchodzą pod prawo budowlane, podlegają zapisom Miejscowego Planu Zagospodarowania, Warunkom Zabudowy, a wszystko co stawiamy na działce musimy zgłosić lub wystąpić o pozwolenie na budowę. Istnieją tak naprawdę 3 rozwiązania:

  1. Zgłosić budynek nietrwale związany z gruntem i postawić go na 180 dni.

Niestety w tym przypadku i tak musimy zgłosić i czekać 21 dni na brak sprzeciwu, przed upływem 180 dni trzeba taki budynek znów zgłosić w innej lokalizacji, ponownie zgłosić w Urzędzie, lekko przestawić i tak co 180 dni, co jest dość uciążliwe przy użytkowaniu rekreacyjnym.

  1. Zgłosić taki domek jako budynek rekreacji indywidualnej do 35m2.

Taki budynek musi odpowiadać Warunkom Zabudowy, mieć powierzchnię zewnętrzną zabudowy maksymalnie 35m2. Nie możemy też postawić więcej niż jeden taki domek letniskowy na 500m2 działki. Więcej o formalnościach dotyczących domu na zgłoszenie tutaj.

  1. Domki holenderskie o powierzchni powyżej 35m2 muszą przechodzić zwykłą procedurę pozwolenia na budowę.

Należy pamiętać, że dużo domków ma wymiary 4m x 12 lub podobne, czyli 48m2 co sprawia, że do takiego domku musimy wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. Dziwnie to brzmi, ale takie są wymogi Polskiego Prawa Budowlanego.

domek holenderski wyrok sądu

Jest już wiele orzeczeń sądu o konieczność wywiezienia domków holenderskich z działki lub ich rozbiórki. Poniżej parę przykładów:

Przykład nr.1 – Nakaz rozbiórki domku holenderskiego:

(…) Obiekt budowlany będący domkiem holenderskim zgodnie z przywołaną definicją jest obiektem tymczasowym jako, że nie jest trwale połączony z gruntem. Ponadto jak ustalono w toku postępowania, inwestor nie zamierzał ustawić domku holenderskiego na okres do 120 dni, licząc od dnia rozpoczęcia budowy, gdyż nie dokonał zgłoszenia właściwemu organowi o tym zamiarze, stosownie do treści art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Wskazana okoliczność w ocenie organu stanowi podstawę do stwierdzenia, że na budowę (ustawienie) “domku holenderskiego” wraz z drewnianym tarasem i przyłączami wodno – kanalizacyjnymi i elektrycznym – jako obiektu budowlanego tymczasowego – wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę w myśl art. 28 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 12 i art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. G. C. rozpoczynając budowę przedmiotowego obiektu nie uzyskała decyzji o pozwoleniu na budowę, czym naruszyła art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego. W tej sytuacji postanowieniem z dnia “[…]” zobowiązano inwestora do uzyskania zaświadczenia burmistrza M. o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przedstawienia razem z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czterema egzemplarzami projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi w terminie do dnia “[…]”. W związku z tym, iż G.C. nie spełniła w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych powyższym postanowieniem, organ zobowiązany jest do zastosowania przepisu art. 48 ust. 1 i nakazania rozbiórki obiektu budowlanego w związku z niespełnieniem w wyznaczonym terminie nakazanych obowiązków. (…)

Link: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/1CEA64C2BA

 

Przykład nr. 2 – Nakaz rozbiórki domku holenderskiego:

(…) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał skarżącemu rozbiórkę obiektu budowlanego – domku holenderskiego nietrwale związanego z gruntem o konstrukcji stalowej i wymiarach 8,90 m x 3,00 m pełniącego funkcję rekreacji indywidualnej, posadowionego bez wymaganego pozwolenia na budowę na terenie działki nr [..] położonej w obręb ewidencyjny O. gmina W., wskazując, że do dnia wydania niniejszej decyzji skarżący nie wykonał obowiązków nałożonych na niego postanowieniem z dnia 10 listopada 2015 r. (…)

Link: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/2B6DF623FB

 

Przykład nr. 3 – Nakaz wywiezienia domków holenderskich z placu sprzedażowego, gdyż działka nie ma zapisu w Warunkach Zabudowy dotyczących funkcji wystawienniczej.

(…)Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. (dalej w skrócie: “PINB w G.”) nałożył na właściciela nieruchomości R. O. obowiązek wstrzymania robót budowlanych i zabezpieczenia terenu budowy, związanych z budową dwudziestu dziewięciu ([…]) przyczep typu “domek holenderski”, na nieruchomości przy ul. […] w P. , gm. K., na terenie działki nr […] oraz nałożył obowiązek wykonania, w terminie do 15 stycznia 2018 r., czynności mających na celu doprowadzenie wybudowanych bez pozwolenia na budowę obiektów do stanu zgodnego z prawem, tj.:

– przedłożenia zaświadczenia Wójta Gminy K. o zgodności zrealizowanej inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości P. lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu,

– przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

– przedłożenia 4 egzemplarzy projektu budowlanego wybudowanych obiektów wraz z wymaganymi opiniami i uzgodnieniami. (…)

Link: http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-sa-sz-190-18/wstrzymanie_robot_budowlanych_wznowienie_tych_zaniechanie_dalszych_budowlane_prawo/38b5cad.html

 

Przykład nr. 4 – Nakaz rozbiórki dwóch przyczep kempingowych.

(…)wykonanie rozbiórki samowolnie posadowionych na terenie działki nr […] w miejscowości W., gmina S. obiektów budowlanych – dwóch przyczep kempingowych pełniących funkcję rekreacji indywidualnej z tarasami jednej wybudowanej w 2013 r., a drugiej w 2014 r.

(…)

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (…) nałożył na inwestora obowiązek przedstawienia, w terminie do 31 lipca 2015 r. następujących dokumentów: ostatecznej decyzji Wójta Gminy o warunkach zabudowy, czterech egzemplarzy projektu budowlanego, sporządzonego przez uprawnioną osobę i oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

(…)

Uzasadniając decyzję organ nadzoru budowlanego wyjaśnił przesłanki uznania przedmiotowych przyczep kempingowych za obiekty budowlane, których lokalizacja w jednym miejscu w okresie dłuższym niż 120 dni wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

(…)

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że przyczepę kempingową na kołach lub bez nich – “unieruchomioną” na okres do 120 dni – zalicza się, tak jak barakowóz, do tymczasowych obiektów budowlanych (art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego)(…)

Link: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/844DCF0862

 

Jak widać na przykładach powyżej jest wiele spraw dotyczących konieczności rozbiórki domków holenderskich. Co ciekawe, gdy działka nie posiada zapisów w Warunkach Zabudowy o możliwości postawienia obiektów wystawienniczych, nie można takich budynków na niej stawiać nawet na chwilę w celu sprzedaży.

Największym zaskoczeniem jednak buło ostatnie orzeczenie dotyczące przyczep kempingowych. Pomimo faktu, że takie przyczepy kempingowe podchodzą pod prawo drogowe a nie budowlane, Sąd orzekł, że ze względu na charakter ich wykorzystania jako domki letniskowe na wynajem, traktuje te obiekty jako domki a nie przyczepy i stosuje wobec nich prawo budowlane. To orzeczenie jest bardzo istotne dla wszystkich osób stawiających przyczepy kempingowe na wynajem lub myślące o budynkach typu „Tiny House”

pole kempingowe z domkami holenderskimi

Jak zalegalizować domki holenderskie?

Sprawa niestety nie jest prosta. Jeżeli już stoi domek na działce, to mamy do czynienia z tak zwaną „samowolą budowlaną”, ponieważ zgłoszenia budynku należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót, a następnie odczekać 21 dni. W przypadku braku zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, podczas kontroli może okazać się, że będzie konieczne usunięcie budynku z działki lub rozbiórka.

Przy większym szczęściu możliwe będzie wdrożenie procedury naprawczej, polegającej na złożeniu odpowiednich dokumentów, takich jak: plan z projektem zagospodarowania działki, zaświadczenie o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Procedura naprawcza wiąże się również z uiszczeniem tzw. opłaty legalizacyjnej, której stawka za dom jednorodzinny wynosi około 50 tysięcy złotych.

Innym wyjściem z sytuacji jest standardowe zgłoszenie budowy z niezbędnymi dokumentami i odczekanie 21 dni na brak przeciwskazań, z nadzieją, że Nadzór Budowlany nie sprawdzi, co stoi na działce. Niestety taka procedura nie tyczy się domków powyżej 35m2.

 Dość obszernie temat opisany jest tutaj: https://www.prawo-budowlane.info/jak-zalegalizowac-domek-holenderski,197,material_prawo_budowlane.html

 

Gdzie można postawić domki holenderskie?

Działki gruntowe posiadają konkretne kwalifikacje, tj. działki budowlane, rolne, leśne, siedliskowe, inwestycyjne, rekreacyjne. Informacja o kwalifikacji działki ustalona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdy chcemy postawić domek holenderski, plan musi dopuszczać zabudowę rekreacyjną. Gdy w planie wskazany jest zakaz zabudowy określonego terenu, to sytuacja jest jasna. Nie ma możliwości prawnych na zalegalizowanie budowy domku holenderskiego na działkach rolnych i leśnych, pomimo że budynek spełnia wymogi obiektu tymczasowego, jest mobilny itd. Na działce rolnej nie jest możliwa zabudowa, nawet tymczasowa. W przypadku “zaparkowania” domku na takiej działce postępowanie nadzoru budowlanego skończyło by się nakazem rozbiórki lub usunięcia.

 

 

Czy można mieszkać w domku holenderskim cały rok?

Teoretycznie tak, praktycznie większość domków holenderskich nie ma izolacji lub ma bardzo niewielką. Okna często bardziej przypominają okna w przyczepach kempingowych, czyli są w całości wykonane z plastiku. Gdzieniegdzie na forach internetowych można wyczytać, że przy minusowych temperaturach na zewnątrz, w środku jest plus pięć stopni, więc temperatura daleka od komfortu. Oczywiście występują też domki bardziej ocieplone, lub też ludzie sami docieplają domki i wymieniają okna na szklane. Są jednak przykłady wyroków sądów na rozbiórkę takiego docieplenia i w rezultacie też całego domku holenderskiego, więc lepiej najpierw dowiedzieć się w urzędzie, czy można to będzie zgłosić lub zalegalizować.

Przeczytaj jeszcze:

Projekty domów bez pozwolenia na budowę

 

Czym się różnią domki holenderskie od domów modułowych?

Domki holenderskie najczęściej stawiane są do celów rekreacyjnych z funkcją wynajmu. Zaletą jest fakt, że są już wykończone łącznie ze środkiem. Wadą – są to obiekty zbudowane z niekoniecznie wysokiej jakości materiałów. Ściany, dach i podłoga są cienkie, więc mogą pełnić swoją funkcję przez kilka lat. Natomiast nowoczesny dom modułowy wykonany jest jak standardowy dom, posiada pełne ocieplenie i może służyć wiele lat nie tylko w okresie letnim.

Zarówno domki holenderskie jak i domy modułowe podlegają temu samemu prawu budowlanemu, więc potrzebują zgłoszenia lub wystąpienia o pozwolenie na budowę. Domek holenderski ze względu na swoją konstrukcję jest rozwiązaniem bardziej tymczasowym, dom modułowy jest rozwiązaniem docelowym z możliwością przestawienia w całości (tak jak domek holenderski).

domki holenderskie letniskowe nowoczesne

[ domek letniskowy Apartament 35 ]

 

Dla kogo są domki holenderskie?

Dla działkowiczów jako tańsza opcja domów murowanych lub dla ludzi, którzy chcą spędzić urlop za miastem, przy czym biorą pod uwagę cenę, a nie standard akomodacji. Ze względu na swój charakter domki holenderskie pojawiają się także jako tymczasowe rozwiązanie przy rozbudowie ośrodków wczasowych. Tani domek holenderski też jest opcją jako tymczasowy domek służący jako zaplecze przy budowie domku jednorodzinnego.

Dzisiejsze pola kempingowe często na swoim wyposażeniu posiadają jeszcze domki holenderskie, ale są już w większości zastępowane nowoczesnymi domkami drewnianymi.

domek kempingowy domki holenderskie drewniane modułowy bez pozwolenia na budowę

[ domki na polu kempingowy Kemping 30 ]

 

Co zrobić przed kupnem domku holenderskiego?

Zanim zdecydujemy się na domek holenderski należy dowiedzieć się w Urzędzie czy taki domek będziemy mogli prawnie postawić. Warto też spytać się handlarza lub producenta takich domków o podstawę prawną możliwości postawienia domku na działce. Należy przy tym pamiętać, że domki na kołach nie posiadają tablicy rejestracyjnej, nie przechodzą przeglądu, więc nie podchodzą pod prawo drogowe tylko pod prawo budowlane, a wszystko co stawiamy na działce musi przejść procedurę pozwolenia lub zgłoszenia. Dziesięć lat temu gdy domki te zyskiwały popularność w Polsce urzędnicy nie wiedzieli zbytnio jak podejść do tego tematu. Dziś coraz więcej można poczytać o orzeczeniach sądu dotyczących rozbiórek domków holenderskich.

Część z tych przykładów opisanych jest na różnych portalach:

https://www.rp.pl/Nieruchomosci/306169997-Prawo-budowlane-domki-holenderskie-do-legalizacji—wyrok-WSA.html

https://www.prawo-budowlane.info/kontrola-na-dzialce-dotyczaca-domku-holenderskiego,165,material_prawo_budowlane.html

https://www.fakt.pl/pieniadze/nieruchomosci/nakaz-rozbioru-domkow-nad-solina/ybvmpz3

 

Domy modułowe SmartMod
Skontaktuj się z nami!